Herzlich willkommen in unserem Immobilien-Glossar! Die Welt der Immobilien hat ihre eigene Sprache – voll mit Fachbegriffen, die auf den ersten Blick einschüchternd wirken können. Als Ihr Immobilienmakler in Willich ist es mir ein Herzensanliegen, Transparenz zu schaffen. In diesem Glossar erkläre ich Ihnen die 100 häufigsten Begriffe aus der Immobilienbranche – von A wie Auflassung bis Z wie Zwangsversteigerung – klar, verständlich und ohne unnötigen Fachjargon.
A
Abgeschlossenheitsbescheinigung Eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass eine Wohnung baulich vom Rest des Gebäudes abgeschlossen ist und über einen eigenen Zugang verfügt. Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und damit für die Entstehung von Eigentumswohnungen.
Altbau Als Altbau bezeichnet man im allgemeinen Sprachgebrauch Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden, obwohl die genaue Definition je nach Kontext variieren kann. Altbauten haben oft hohe Decken, Stuck und Holzdielen – also besonderen Charme – benötigen aber häufig energetische Sanierungen.
Annuität Die Annuität ist die gleichbleibende jährliche Rate, mit der ein Immobiliendarlehen zurückgezahlt wird. Sie setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei der Zinsanteil mit fortschreitender Rückzahlung sinkt und der Tilgungsanteil entsprechend steigt.
Auflassung Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über den Übergang des Eigentums an einer Immobilie. Sie ist eine der beiden zwingenden Voraussetzungen für den Eigentumswechsel – die andere ist die Eintragung im Grundbuch.
Auflassungsvormerkung Eine Auflassungsvormerkung ist ein Schutzinstrument, das nach Unterzeichnung des Kaufvertrags ins Grundbuch eingetragen wird. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkaufen oder neue Lasten eintragen kann, bis der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen ist.
Außenprovision Die Außenprovision ist die Maklerprovision, die vom Käufer einer Immobilie gezahlt wird. In Deutschland ist seit dem Provisionsgesetz von 2020 geregelt, dass bei privaten Wohnimmobilien die Provision zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden muss.
B
Baulast Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, die im Baulastenverzeichnis der Baubehörde eingetragen ist. Sie verpflichtet den Eigentümer beispielsweise dazu, eine Zufahrt für ein Nachbargrundstück zu dulden oder bestimmte Bebauungsgrenzen einzuhalten.
Bebauungsplan (B-Plan) Der Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan der Gemeinde, der für ein bestimmtes Gebiet festlegt, wie Grundstücke bebaut werden dürfen. Er regelt unter anderem die Art der Nutzung (z.B. Wohn- oder Gewerbegebiet), die maximale Gebäudehöhe, die Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie die Dachform.
Beleihungswert Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank als Sicherheit für ein Darlehen akzeptiert. Er liegt üblicherweise unter dem Verkehrswert, weil Banken einen Sicherheitspuffer einkalkulieren, um sich gegen mögliche Wertschwankungen abzusichern.
Bieterverfahren Das Bieterverfahren ist eine alternative Verkaufsmethode, bei der Kaufinteressenten in mehreren Runden Gebote für eine Immobilie abgeben. Es ist keine Auktion im rechtlichen Sinne, denn der Verkäufer ist nicht verpflichtet, das höchste Gebot anzunehmen, aber es erzeugt Wettbewerb und kann den Verkaufspreis nach oben treiben.
Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert ist ein vom Gutachterausschuss ermittelter Durchschnittswert für den Quadratmeterpreis von unbebauten Grundstücken in einer bestimmten Lage. Er wird regelmäßig aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen abgeleitet und dient als wichtiger Orientierungswert für Grundstücksbewertungen.
Baukindergeld Das Baukindergeld war eine staatliche Förderung für Familien mit Kindern, die erstmals Wohneigentum erworben oder selbst gebaut haben. Das Programm wurde in Deutschland mittlerweile eingestellt, aber ähnliche regionale Förderprogramme und die KfW-Eigenheimförderung bestehen weiter.
Baugenehmigung Die Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Gebäude zu errichten, umzubauen oder abzureißen. Ohne sie darf in der Regel nicht gebaut werden, und ein Verstoß dagegen kann zur Abrisspflicht des illegal errichteten Bauwerks führen.
Barrierefreiheit Barrierefreiheit bezeichnet die Eigenschaft eines Gebäudes oder einer Wohnung, für Menschen mit körperlichen Einschränkungen uneingeschränkt nutzbar zu sein. Dazu gehören unter anderem stufenlose Zugänge, breite Türen, bodengleiche Duschen und ausreichend Bewegungsflächen – ein zunehmend wichtiges Kriterium auf dem Immobilienmarkt.
C
Courtage Courtage ist ein veraltetes, aber im Immobilienbereich noch gebräuchliches Synonym für die Maklerprovision. Der Begriff stammt aus dem Französischen und bezeichnet die Vergütung, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält.
D
Denkmalschutz Unter Denkmalschutz stehende Immobilien sind Gebäude von besonderem historischem, kulturellen oder architektonischem Wert, die von der zuständigen Denkmalbehörde unter Schutz gestellt wurden. Eigentümer solcher Immobilien profitieren von steuerlichen Vorteilen, müssen aber bauliche Veränderungen genehmigen lassen und bestimmte Auflagen erfüllen.
Dienstbarkeit Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht eines Dritten an einem Grundstück. Typische Beispiele sind das Wegerecht, das einem Nachbarn erlaubt, das Grundstück zu überqueren, oder das Leitungsrecht, das Versorgern gestattet, Leitungen unter dem Grundstück zu verlegen.
Durchlauferhitzer Im Immobilienbereich bezeichnet der Durchlauferhitzer ein dezentrales System zur Warmwasserbereitung, das Wasser direkt beim Zapfen erhitzt. Er ist eine Alternative zur zentralen Warmwasserversorgung und kommt häufig in älteren oder kleinen Wohnungen vor.
E
Eigentümergemeinschaft Eine Eigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, wenn ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und jede Wohnung einem anderen Eigentümer gehört. Die Gemeinschaft der Eigentümer verwaltet gemeinsam das Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Fassade) und trifft Entscheidungen in der jährlichen Eigentümerversammlung.
Eigenkapital Das Eigenkapital bezeichnet den Teil des Kaufpreises einer Immobilie, den der Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt, also ohne Bankkredit. Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen des Bankdarlehens, und desto geringer ist das Finanzierungsrisiko.
Energieausweis Der Energieausweis ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer einheitlichen Skala von A+ bis H bewertet. Er muss beim Verkauf oder bei der Neuvermietung einer Immobilie vorgelegt werden und enthält wichtige Informationen über den Energiebedarf oder -verbrauch sowie über mögliche Sanierungsmaßnahmen.
Erbbaurecht Das Erbbaurecht ermöglicht es, ein Gebäude auf einem Grundstück zu errichten und zu besitzen, das einem anderen Eigentümer gehört. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, was den Erwerb einer Immobilie ohne den Kauf des Grundstücks ermöglicht.
Erbengemeinschaft Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie oder sonstiges Vermögen erben. Alle Mitglieder der Gemeinschaft müssen gemeinsam über das Erbe entscheiden, was bei Uneinigkeit oft zu Konflikten und langen Prozessen führen kann, wenn es um den Verkauf einer geerbten Immobilie geht.
Erschließung Die Erschließung bezeichnet die Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur – Straße, Wasser, Abwasser, Strom und gegebenenfalls Gas. Ein erschlossenes Grundstück ist deutlich wertvoller als ein unerschlossenes, da die Erschließungskosten erheblich sein können.
Exposé Das Exposé ist das Vermarktungsdokument einer Immobilie und enthält alle wesentlichen Informationen: Lage, Größe, Ausstattung, Energieausweis-Daten, Fotos und Grundrisse sowie den Angebotspreis. Ein professionell gestaltetes Exposé ist entscheidend für den ersten Eindruck bei potenziellen Käufern oder Mietern.
F
Flur und Flurstück Flur und Flurstück sind katasteramtliche Bezeichnungen zur eindeutigen Identifikation von Grundstücken. Der Flur ist ein Teilbereich einer Gemarkung (vergleichbar mit einem Block), das Flurstück ist die konkrete Parzelle – beide Angaben finden sich im Grundbuch und im Grundbuchauszug.
Freistehendes Einfamilienhaus Ein freistehendes Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das auf einem eigenen Grundstück steht und zu keiner Seite an ein anderes Gebäude grenzt. Es bietet maximale Privatsphäre und Gestaltungsfreiheit, ist aber meist teurer in Kauf und Unterhalt als Reihen- oder Doppelhäuser.
G
Gemarkung Die Gemarkung ist die größte Einheit der katasteramtlichen Einteilung eines Gemeindegebiets. Sie entspricht in der Regel einem Stadtteil oder Ortsteil und wird für die eindeutige Zuordnung von Grundstücken im Grundbuch benötigt.
Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum sind die Teile eines Mehrfamilienhauses, die nicht im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer stehen, sondern allen gemeinsam gehören. Dazu zählen typischerweise Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, der Aufzug und das Grundstück selbst.
Grundbuch Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht geführt wird und alle rechtlichen Verhältnisse von Grundstücken dokumentiert. Es weist aus, wem eine Immobilie gehört (Abteilung I), welche Lasten und Beschränkungen darauf liegen (Abteilung II) und welche Grundpfandrechte eingetragen sind (Abteilung III).
Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie einmalig an das Finanzamt gezahlt werden muss. Die Höhe variiert je nach Bundesland und beträgt in Nordrhein-Westfalen aktuell 6,5 % des Kaufpreises – einer der größten Kostenpunkte beim Immobilienerwerb.
Grundriss Der Grundriss ist eine maßstabsgetreue, zweidimensionale Darstellung eines Gebäudes oder einer Wohnung aus der Vogelperspektive. Er zeigt die Raumaufteilung, die Lage von Türen und Fenstern sowie die Raumgrößen und ist ein unverzichtbarer Bestandteil jedes Immobilien-Exposés.
Grundschuld Die Grundschuld ist das häufigste Grundpfandrecht in Deutschland und dient Banken als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und ermöglicht der Bank im Falle eines Zahlungsausfalls die Zwangsversteigerung der Immobilie.
Grundstück Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als selbständige Einheit geführt wird. Es kann bebaut oder unbebaut sein und bildet die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage jeder Immobilientransaktion.
Gutachterausschuss Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, behördliches Gremium aus Immobiliensachverständigen, das in jedem Landkreis und jeder kreisfreien Stadt eingerichtet ist. Er sammelt und analysiert alle Kaufpreise aus Immobilientransaktionen und veröffentlicht daraus abgeleitete Kennwerte wie Bodenrichtwerte und Marktberichte.
H
Hausgeld Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft an die Hausverwaltung zahlen. Es deckt die laufenden Kosten für Gemeinschaftsflächen, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und Verwaltungsgebühren und wird häufig mit den Nebenkosten verwechselt.
Hausordnung Die Hausordnung ist eine Regelsammlung, die das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus regelt. Sie enthält Vorgaben zu Ruhezeiten, Treppenreinigung, Nutzung von Gemeinschaftsflächen und ähnlichem und ist für alle Bewohner – Eigentümer und Mieter – verbindlich.
Hypothek Die Hypothek ist eine ältere Form des Grundpfandrechts, bei der die Höhe der Belastung direkt an die Höhe des zugrundeliegenden Darlehens gekoppelt ist. Mit jeder Tilgungsrate sinkt die Hypothek automatisch – im Gegensatz zur Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen bleibt, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist.
I
Immobilienmakler Ein Immobilienmakler ist ein zugelassener Fachmann, der Eigentümer und Kaufinteressenten oder Mietinteressenten zusammenbringt und den gesamten Kauf- oder Vermietungsprozess professionell begleitet. Er übernimmt Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen und die Begleitung bis zum Vertragsabschluss.
Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage (auch Erhaltungsrücklage) ist ein Kapitalpolster, das Eigentümergemeinschaften ansparen, um zukünftige Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Qualitätsmerkmal einer Eigentümergemeinschaft und schützt vor unerwarteten Sonderumlagen.
K
Kataster Das Kataster (Liegenschaftskataster) ist ein behördliches Verzeichnis aller Grundstücke mit ihren genauen Grenzen, Flächen und Lageinformationen. Es ergänzt das Grundbuch, das die rechtlichen Verhältnisse dokumentiert, während das Kataster die räumlichen und geometrischen Daten festhält.
Kaufnebenkosten Die Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienerwerb über den eigentlichen Kaufpreis hinaus anfallen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision – zusammen können diese in NRW bis zu 12 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen.
Keller Der Keller bezeichnet den unter der Erde oder teilweise eingeerdeten Teil eines Gebäudes. Je nach Ausbau kann er als reiner Abstellraum, als vollwertige Wohnfläche oder als Hobbyraum dienen, wobei er nur dann zur Wohnfläche zählt, wenn er bestimmte bauliche Anforderungen erfüllt.
KfW-Förderung Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist die staatliche Förderbank Deutschlands, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen, Sanieren und den Erwerb von Wohneigentum anbietet. Für viele Käufer und Eigentümer ist die KfW-Förderung ein unverzichtbares Instrument zur Reduzierung der Finanzierungskosten.
Kaufvertrag Der Kaufvertrag ist der rechtlich bindende Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer über die Übertragung einer Immobilie. Er muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden und regelt alle Bedingungen des Kaufs, einschließlich Kaufpreis, Übergabedatum und etwaige Gewährleistungsausschlüsse.
L
Lage Die Lage ist das wichtigste Wertmerkmal einer Immobilie und beschreibt ihre Position im geografischen und infrastrukturellen Kontext. Man unterscheidet zwischen Makrolage (Stadt, Region) und Mikrolage (Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung), wobei die Mikrolage den Wert einer Immobilie innerhalb derselben Stadt stark beeinflussen kann.
Lastenfreistellung Die Lastenfreistellung bezeichnet den Vorgang, bei dem beim Verkauf einer Immobilie bestehende Grundschulden oder Hypotheken aus dem Grundbuch gelöscht werden. Der Notar koordiniert dabei, dass der Kaufpreis zunächst zur Ablösung der Bankschulden verwendet wird, bevor der Restkaufpreis an den Verkäufer fließt.
Leibrente Die Leibrente ist ein Modell, bei dem der Verkäufer einer Immobilie anstelle eines einmaligen Kaufpreises eine lebenslange monatliche Rente vom Käufer erhält. Oft ist damit ein lebenslanges Wohnrecht verbunden, was das Modell für ältere Eigentümer attraktiv macht, die im gewohnten Zuhause wohnen bleiben möchten.
M
Makleralleinauftrag Ein Makleralleinauftrag verpflichtet den Eigentümer, die Immobilie für die Dauer des Vertrags ausschließlich über einen bestimmten Makler zu vermarkten. Im Gegenzug investiert der Makler gezielt Zeit, Budget und Ressourcen in die Vermarktung, was oft zu schnelleren und besseren Ergebnissen führt.
Maklerprovision Die Maklerprovision (auch Maklercourtage) ist die Vergütung des Maklers für die erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags. Bei Wohnimmobilien beträgt sie in der Regel maximal 7,14 % des Kaufpreises (je hälftig von Käufer und Verkäufer zu tragen) und wird nur im Erfolgsfall fällig.
Mietrendite Die Mietrendite gibt an, wie viel Prozent des investierten Kapitals ein Eigentümer jährlich durch Mieteinnahmen zurückerhält. Sie ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger und wird grob berechnet, indem die Jahresnettomiete durch den Kaufpreis (inkl. Nebenkosten) geteilt und mit 100 multipliziert wird.
Miteigentumsanteil (MEA) Der Miteigentumsanteil beschreibt den prozentualen Anteil eines Wohnungseigentümers am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes. Er wird in Tausendstel oder Hundertstel angegeben und ist die Grundlage für die Verteilung von Kosten und Stimmrechten in der Eigentümergemeinschaft.
Modernisierung Modernisierung bezeichnet bauliche Maßnahmen, die den Wohnwert oder die Energieeffizienz einer Immobilie verbessern. Dazu gehören beispielsweise die Dämmung der Fassade, der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Erneuerung von Bädern – sie steigern den Wert der Immobilie und können im Mietverhältnis zur Mieterhöhung berechtigen.
N
Nebenkosten Nebenkosten (Betriebskosten) sind die monatlichen Kosten, die über die Kaltmiete hinaus anfallen, zum Beispiel für Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Hausmeister. Für Käufer bezeichnet der Begriff außerdem die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren.
Neubau Als Neubau bezeichnet man Gebäude, die neu errichtet wurden oder sich im Bau befinden. Neubauten erfüllen die neuesten Energieeffizienzstandards, sind oft frei von versteckten Mängeln und können individuell geplant werden, haben aber meist einen höheren Kaufpreis als vergleichbare Bestandsimmobilien.
Nießbrauch Der Nießbrauch ist ein weitreichendes persönliches Nutzungsrecht an einer fremden Immobilie, das ins Grundbuch eingetragen wird. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Einnahmen behalten – selbst dann, wenn er nicht mehr der Eigentümer ist.
Notar Der Notar ist ein unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes, der beim Immobilienverkauf eine zentrale und neutrale Rolle einnimmt. Er beurkundet den Kaufvertrag, veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, koordiniert die Kaufpreiszahlung und leitet die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ein.
O
Objekt Im Immobilienjargon bezeichnet „das Objekt“ schlicht die zu verkaufende oder zu vermietende Immobilie – sei es ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie. Der Begriff ist neutral und wird von Maklern und Gutachtern gleichermaßen verwendet.
P
Pfandrecht Das Pfandrecht ist das Recht eines Gläubigers, aus einem Vermögensgegenstand – in der Immobilienwelt aus dem Grundstück – bevorzugt befriedigt zu werden. Es sichert die Ansprüche der Bank bei einem Hypothekendarlehen und wird über die Grundschuld oder Hypothek im Grundbuch eingetragen.
Provision Provision ist ein anderer Begriff für die Maklerprovision oder -courtage – die erfolgsabhängige Vergütung für die Vermittlungsleistung des Maklers. Sie wird ausschließlich fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag vermittelt hat.
R
Reallast Eine Reallast ist eine im Grundbuch eingetragene Verpflichtung des Grundstückseigentümers, regelmäßig wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Das kann eine Geldrente, aber auch eine Naturalleistung (z.B. Pflegeleistungen im Rahmen eines Übergabevertrags) sein.
Rendite Die Rendite bezeichnet den prozentualen Ertrag einer Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilien unterscheidet man zwischen der Bruttomietrendite (ohne Abzug von Kosten) und der Nettomietrendite (nach Abzug aller laufenden Kosten), wobei letztere die realistischere Kennzahl ist.
S
Sanierung Unter Sanierung versteht man umfangreichere Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an einem Gebäude, die über normale Reparaturen hinausgehen. Eine Kernsanierung umfasst oft den gesamten Innenausbau bis auf die Rohbausubstanz und führt in der Regel zu einer erheblichen Wertsteigerung der Immobilie.
Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist eines der drei gesetzlich anerkannten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es addiert den Bodenwert (nach Bodenrichtwert) und den Bauwert des Gebäudes (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung) und passt das Ergebnis durch einen Marktanpassungsfaktor an die regionale Marktlage an.
Sondereigentum Das Sondereigentum ist der Teil einer Eigentumswohnung, der ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer gehört und von ihm frei gestaltet werden kann. Dazu zählen die Räume innerhalb der Wohnungsgrenzen, nicht jedoch tragende Wände, Außenfenster oder das Sondereigentum anderer – diese gehören zum Gemeinschaftseigentum.
Sondernutzungsrecht Ein Sondernutzungsrecht gibt einem Wohnungseigentümer das ausschließliche Recht, bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, zum Beispiel einen Gartenteil, einen Stellplatz oder einen Kellerraum. Er wird Eigentümer dieser Fläche nicht, hat aber das alleinige Nutzungsrecht.
Spekulationssteuer Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder mit Gewinn verkauft wird. Sie entfällt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde.
T
Teilungserklärung Die Teilungserklärung ist das rechtliche Fundament einer Eigentümergemeinschaft. In ihr wird festgelegt, wie ein Gebäude in Sondereigentum (einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt ist, und sie regelt die Miteigentumsanteile sowie die Nutzungsrechte.
Tilgung Die Tilgung ist der Anteil einer Kreditrate, mit dem die eigentliche Schuld zurückgezahlt wird (im Gegensatz zu den Zinsen). Je höher der Tilgungssatz, desto schneller wird das Darlehen zurückgezahlt und desto weniger Gesamtzinsen fallen über die Laufzeit an.
U
Übergabeprotokoll Das Übergabeprotokoll wird beim Übergabetermin einer Immobilie erstellt und dokumentiert den genauen Zustand des Objekts zu diesem Zeitpunkt. Es hält Mängel, Zählerstände, übergebene Schlüssel und besondere Vereinbarungen fest und schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor späteren Streitigkeiten.
Umbauter Raum Der umbaute Raum bezeichnet das gesamte Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern und war früher eine gebräuchliche Maßgröße für Immobilien. Heute ist er als Berechnungsgrundlage für Gebäudeversicherungen und als historische Angabe in älteren Unterlagen noch relevant.
V
Vergleichswertverfahren Das Vergleichswertverfahren ist das direkteste Verfahren zur Immobilienbewertung und ermittelt den Wert durch den direkten Vergleich mit ähnlichen Objekten, für die tatsächliche Kaufpreise bekannt sind. Es wird bevorzugt bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern eingesetzt, wo ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Verkehrswert Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist der objektiv ermittelte, wahrscheinliche Marktpreis einer Immobilie zum Bewertungsstichtag, unabhängig von persönlichen oder ungewöhnlichen Umständen. Er ist die wichtigste Bezugsgröße bei Kauf, Verkauf, Finanzierung, Erbschaft und Scheidung.
Vermietung Die Vermietung ist die entgeltliche Überlassung einer Immobilie oder Wohnung zur Nutzung durch einen Mieter auf Zeit. Sie begründet ein Mietverhältnis, das durch das Mietrecht geregelt ist und dem Mieter umfangreiche Schutzrechte einräumt.
Vorkaufsrecht Das Vorkaufsrecht gibt einer bestimmten Person oder Institution (z.B. der Gemeinde) das Recht, eine Immobilie zu denselben Konditionen zu erwerben, die mit einem Dritten vereinbart wurden. Es wird im Grundbuch (Abteilung II) oder im Bebauungsplan vermerkt und muss vor jedem Verkauf geprüft werden.
W
WEG (Wohnungseigentumsgesetz) Das Wohnungseigentumsgesetz ist das zentrale Regelwerk für Eigentümergemeinschaften in Deutschland. Es regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die Beschlussfassung in Eigentümerversammlungen und die Abrechnung des Hausgeldes.
Wohnfläche Die Wohnfläche ist die tatsächlich nutzbare Fläche einer Wohnung in Quadratmetern und wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Dabei werden Flächen unter Dachschrägen, Balkone und Terrassen nur anteilig angerechnet, während Keller und Garagen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche zählen.
Wohnrecht Das Wohnrecht ist ein ins Grundbuch eingetragenes, persönliches Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Teil davon. Es erlaubt der berechtigten Person, die Immobilie zu bewohnen – auch wenn sie nicht mehr Eigentümer ist – und erlischt in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.
Wohnungseigentum Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer bestimmten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, kombiniert mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Es entsteht durch die Aufteilung eines Gebäudes nach dem WEG und wird im Grundbuch eingetragen.
Z
Zwangsversteigerung Eine Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem eine Immobilie zwangsweise verkauft wird, meist weil der Eigentümer seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Der Verkehrswert wird durch ein Gerichtsgutachten ermittelt, und das Mindestgebot beträgt in der Regel 50 % des Verkehrswerts.
Zins Der Zins ist der Preis, den ein Kreditnehmer für die Überlassung von Kapital durch die Bank bezahlt. Bei Immobiliendarlehen wird zwischen dem Nominalzins (dem vereinbarten Zinssatz) und dem effektiven Jahreszins (der alle Kosten einrechnet) unterschieden, wobei letzterer die ehrlichere Vergleichsgröße ist.
Zinsbindung Die Zinsbindung (Sollzinsbindung) ist der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Immobiliendarlehens vertraglich festgeschrieben ist. Eine lange Zinsbindung (z.B. 15 oder 20 Jahre) gibt Planungssicherheit und schützt vor steigenden Zinsen, während kürzere Bindungen anfangs oft günstiger sind, aber ein Zinsänderungsrisiko tragen.
Zustand Der Zustand einer Immobilie beschreibt ihren baulichen, technischen und optischen Ist-Zustand zum Zeitpunkt der Bewertung oder des Verkaufs. Er ist neben der Lage das wichtigste preisbestimmende Merkmal und beeinflusst sowohl den Verkaufspreis als auch die Vermarktungsdauer erheblich.
Dieser Glossar wird regelmäßig aktualisiert und erweitert. Wenn Sie Fragen zu einem dieser Begriffe oder zur Situation Ihrer eigenen Immobilie haben, stehe ich Ihnen jederzeit für ein kostenloses und unverbindliches Gespräch zur Verfügung.
Herzlichst, Ihr Michael Ruland – Immobilienmakler in Willich und der Region Niederrhein.